Bailleurs sociaux : intégrer les CEE dans la programmation du parc

Un bailleur social ne rénove pas un immeuble, il rénove un parc. Des dizaines de chaufferies collectives, des programmes pluriannuels, des marchés publics, des locataires qu'il faut informer et dont les charges dépendent directement des choix techniques. Dans ce contexte, les Certificats d'Économies d'Énergie ne sont pas une aide ponctuelle mais une ressource récurrente à intégrer dans la programmation. Cet article décrit comment l'organiser.

Deux spécificités des bailleurs sociaux

Le gisement précarité. Le dispositif CEE distingue une obligation « classique » et une obligation « précarité énergétique ». Les logements sociaux conventionnés relèvent de la seconde pour une part de leur volume : seuls comptent les logements conventionnés sous conditions de ressources (ou ceux d'organismes HLM construits ou améliorés avec le concours financier de l'État), et seulement une fraction, calculée sur justificatifs ou, à défaut, égale au pourcentage fixé pour le département (annexe I bis de l'arrêté du 29 décembre 2014). Cette fraction est éligible aux CEE précarité, généralement mieux valorisés par les obligés que les CEE classiques. Avec le pourcentage par défaut, le bailleur n'a pas de questionnaire de revenus à produire. Encore faut-il que le dossier soit qualifié dès le départ sur le bon gisement, et que le délégataire retenu soit actif sur ce marché.

Le calendrier des marchés. Pour un bailleur (personne morale), l'engagement d'une opération correspond à la date du contrat de travaux, du devis ou du bon de commande accepté, de l'ordre de service ou de l'acte d'engagement signé. Le dossier CEE doit donc être engagé avant la signature de l'acte d'engagement du marché, ce qui suppose d'intégrer le délégataire dès la phase de programmation, et non au moment de la réception.

La fiche centrale : la PAC collective (BAR-TH-179)

Pour le remplacement d'une chaufferie fioul ou gaz par une pompe à chaleur air/eau collective, la fiche en vigueur depuis le 1er janvier 2026 est BAR-TH-179, applicable jusqu'au 31 décembre 2030 aux PAC de puissance thermique nominale inférieure ou égale à 400 kW. Elle a remplacé BAR-TH-166.

Les conditions principales :

• installateur titulaire d'un signe de qualité (RGE) correspondant aux travaux ;
• Etas d'au moins 111 % (PAC moyenne ou haute température) ou 126 % (basse température) ;
• étude préalable de dimensionnement par rapport aux déperditions à la température de base, datée et signée, remise au bénéficiaire à l'engagement ;
• preuve de réalisation mentionnant puissance, usage, type et Etas de chaque PAC.

Le forfait est calculé par appartement chauffé. En zone H1 (Alsace), pour une PAC de classe Etas 126 % à 150 %, il est de 107 000 kWh cumac par appartement en chauffage seul et de 155 000 en chauffage et ECS. Un facteur R s'applique si la PAC représente moins de 40 % de la puissance utile de la nouvelle chaufferie ; les équipements de secours ne sont pas comptés.

Exemple : résidence de 120 logements à Mulhouse

• Deux chaudières gaz remplacées par des PAC air/eau totalisant 360 kW, chauffage seul, Etas 132 %, une chaudière conservée en secours.
• Volume : 107 000 × 120 × R = 12 840 000 kWh cumac, avant bonification et avant valorisation au titre du gisement précarité.

Le Coup de pouce « Chauffage des bâtiments résidentiels collectifs et tertiaires » prévoit, pour les opérations engagées à compter du 1er janvier 2026 et remplaçant une chaudière charbon, fioul ou gaz, un coefficient multiplicateur de 3 pour une PAC air/eau, de 4 pour une PAC eau/eau (BAR-TH-180) et de 5 pour un système géothermique (BAR-TH-178). Le raccordement à un réseau de chaleur (BAR-TH-137) y figure aussi. Le montant de la prime est chiffré dans l'étude EUREKA, gratuite et remise avant tout engagement.

Les autres opérations d'un programme de parc

Un plan pluriannuel combine généralement plusieurs familles d'opérations, chacune avec sa fiche :

• remplacement des générateurs (PAC collective, raccordement réseau de chaleur) ;
• régulation et pilotage des chaufferies ;
• isolation de l'enveloppe et calorifugeage des réseaux de distribution ;
• eau chaude sanitaire collective (fiche BAR-TH-169 pour une PAC dédiée à l'ECS, non cumulable avec BAR-TH-179 lorsque la PAC de chauffage produit aussi l'ECS).

Chaque fiche a ses règles de non-cumul et sa durée de vie conventionnelle. BAR-TH-179 précise par exemple qu'aucune opération ultérieure de remplacement d'équipement de production dans la même chaufferie ne pourra donner lieu à des CEE pendant 22 ans. Le périmètre de chaque dossier doit donc être pensé une fois pour toutes.

Le cumul avec les autres financements

Les CEE se cumulent avec les autres dispositifs mobilisables par un bailleur, dans le respect de la règle de non-double financement d'une même dépense : aides de la Région Grand Est, éco-prêts, financements des réseaux de chaleur, et selon les cas MaPrimeRénov' Copropriétés lorsque le bailleur intervient dans une copropriété. Le montage consiste à affecter chaque dispositif à une part distincte du programme, ce qui se prépare au stade de l'étude, pas au dépôt.

Organiser la ressource CEE à l'échelle du parc

Trois pratiques font la différence sur plusieurs années.

1. Une cartographie des chaufferies : énergie, puissance, âge, émetteurs, année de référence des consommations. Elle permet de classer les immeubles par volume de CEE potentiel et par urgence technique.
2. Un cadre contractuel avec un ou plusieurs délégataires, négocié avant les marchés, avec un prix et des conditions connues pour la durée du programme.
3. Un contrôle qualité des pièces à chaque étape : étude de dimensionnement, qualification de l'installateur, facture détaillée. Les organismes d'inspection accrédités qui contrôlent les opérations relèvent d'abord des écarts documentaires.

Ce que cela change pour les locataires

Le remplacement d'une chaufferie fioul par une PAC collective agit sur deux postes des charges : l'énergie et la maintenance (fin des livraisons et de l'entretien du brûleur). La régulation, l'équilibrage et le calorifugeage améliorent le confort dans les logements en bout de colonne. Ces effets se constatent sur les décomptes de charges de l'année suivante, ce qui justifie une information des locataires avant et après travaux.

Pour un office public de l'habitat, une ESH ou une coopérative HLM d'Alsace et du Grand Est, la question n'est pas de savoir si les CEE sont mobilisables, mais de les mobiliser dès la programmation. C'est à ce stade que se décident le gisement, la fiche, la bonification et, au bout du compte, le reste à charge.